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Immobilienfinanzierung

   
   
Die Grundlagen einer Baufinanzierung

003Die Grundlagen einer Baufinanzierung sind die Ermittlung der Belastbarkeit, sowie die  Feststellung des Finanzierungsbedarfs. Diese Werte sind festzustellen, da sie die Grundlage jeder qualitativen Baufinanzierungsplanung sind.

 

 

 

 

Finanzierungsbedarf

Verschaffen Sie sich einen Überblich über Ihre finanzielle Situation.
Pfeil blau Ermittlung des verfügbaren Eigenkapitals
Pfeil blau Ermittlung der Notreserve
Pfeil blau Ermittlung des Eigenkapitaleinsatzes für die Finanzierung
Pfeil blau Auflistun aller Vermögenswerte

Gesamtkosten

Bei den Gesamtkosten kommt es immer darauf an ,welches Ziel man verfolgt. Möchte man eine Immobilie, mieten, kaufen oder bauen. Je nach Typ können unterschiedliche Kosten anfallen. Die Kosten können grob in folgende Gruppen aufgeteilt werden.

Pfeil blau Objektkosten
Pfeil blau Finanzierungskosten
Pfeil blau Sonstige Kosten

 Objektkosten

Pfeil blau Maklergebühren
Pfeil blau Architekten- und Ingenieurleistungen
Pfeil blau  Kaufpreis
Pfeil blau
Modernisierungs-, Renovierungs- und Umbaukosten
Pfeil blau Grundstückskaufpreis
Pfeil blau
Baugenehmigung
Pfeil blau Erschließungskosten
Pfeil blau Baukosten
Pfeil blau Kosten für die Außenanlagen

 Kauf- und Finanzierungskosten

Pfeil blau Grunderwerbsteuer (3,5% des Kaufpreises)
Pfeil blau Grundbuchgebühren und Notarkosten (Orientierungshilfe ca. 1,5% des Kaufpreises)
Pfeil blau Finanzierungskosten wie Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten, Vermittlungsprovision, Bereitstellungskosten, Disagio und sonstigen Gebühren.

Sonstige Kosten

Pfeil blau Renovierungskosten
Pfeil blau Anschaffungskosten für Einrichtungsgegenstände
Pfeil blau Umzugskosten
Pfeil blau Diverse sonstige Kosten

Monatliche Belastbarkeit

Berechnen Sie den Betrag den Sie monatlich zur Verfügung haben. Dieser Betrag ergibt sich aus den Einnahmen und Ausgaben der letzten Monate und Jahre. Der Differenzbetrag aus Einnahmen und Ausgaben zzgl. der ersparten Miete ist Ihr zur Verfügung stehender Kredittilgungsbetrag.

Eigenkapital

Pfeil blau Liquide Vermögenswerte wie Bargeld, Guthaben auf Girokonten, Sparpläne, Tagesgeld, Termingeld und Sonstiges
Pfeil blau Wertpapiere wie z. B. Zertifikate, Renten- und Bundeswertpapiere
Pfeil blau Aktien und diverse Fondanlagen
Pfeil blau Bausparverträge und Guthaben
Pfeil blau Einnahmen aus Mietertägen
Pfeil blau Sonstige feste Einnahmen

Einnahmen

Einnahmen sind die Einkünfte aus der Arbeitsleistung ohne Urlaubs- und Weihnachtsgeld, sowie aus Renten, Miet- und Pachteinnahmen und Kindergeld. Ferner sollten Sie auch Ihre zukünftige Familienplanung in Ihre Überlegungen mit einbeziehen.

Ausgaben

Banken und Bausparkassen legen hier Werte zu Grunde wie 700,- € für den Haushaltsvorstand, sowie 300,- € für jede weitere Person. Dies Werte sind bei den meisten Kreditinstituten in den Richtlinien verankert.

Beleihungswert

Vom Beleihungswert  hängt die Höhe des Darlehens ab, dieser wird nach der Beleihungsrichtlinie der jeweiligen Kreditinstitute ermittelt. Der Beleihungswert stellt den erzielbaren Wiederverkaufswert dar.

Die Höhe des Beleihungswertes

Der Beleihungswert liegt nie über dem Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ergibt sich nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Es wird berücksichtigt die wirtschafliche Lage des Immobilienmarktes sowie Lage und Zusatnd der Immobilie. Der Beleihungswert liegt ca. 20-30% unterhalb des Verkehrswertes und bilden einen Sicherheitspuffer der Kreditinstitute.

Beleihungsgrenzen

In der Regel gelten in den einzelnen Branchen folgende Beleihungsgrenzen
Pfeil blau Geschäftsbanken, Raiffeisenbanken, Volksbanken 80 %
Pfeil blau Hypothekenbanken 60-65 %
Pfeil blau Lebensversicherungen 40-60 %

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Eigenheimerwerb?

Unterlagen für den Bau eines Wohnahuses

Pfeil blau eine aktuelle Baubeschreibung
Pfeil blau den Bauplan
Pfeil blau  die aktuelle Kostenaufstellung
Pfeil blau
einen Nachweis von der Feuerversicherung
Pfeil blau eine Abschrift vom Grundbuchblatt
Pfeil blau  eine Abschrift des notariellen Kaufvertrages
Pfeil blau  Nachweis über den geplanten Eigenmittelanteil sowie Fremdmittel.

Welche Nachweise brauchen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung oder Hauses

Pfeil blau eine Baubeschreibung
Pfeil blau  einen aktuellen Verkaufsprospekt
Pfeil blau  eine Abschrift des Kaufvertrages
Pfeil blau  eine Abschrift vom Grundbuchblatt
Pfeil blau einen aktuellen Nachweis der Feuerversicherung
Pfeil blau  eine aktuelle Kostenaufstellung

Bewertungskriterien der Banken bei einer Baufinanzierung

Was Banken positiv bewerten bei einer Baufinanzierung!

Pfeil blau Eine gut Bonität bei der SCHUFA.
Pfeil blau Wenn Sie einen hohen Eigenkapitalanteil vorweisen können.
Pfeil blau Sind Sie Angestellter oder Beamter!
Pfeil blau Wird die Immobilien selbst von Ihnen bewohnt!
Pfeil blau Haben Sie ein hohes Festgehalt (ohne wechselnden Zulagen und Provisionsanteile)
Pfeil blau Besitzen Sie schon Immobilien und der Zustand des Objektes!

Negative Aspekte bei einer Baufinanzierung?

Pfeil blau Negative Einträge bei der SCHUFA.
Pfeil blau Selbstständigkeit
Pfeil blau Arbeitnehmer mit häufig wechselnden Arbeitsstellen oder noch in der Probezeit.
Pfeil blau Keinen reglmäßigen oder wechselnden Gehaltseingang (Provisionsanteile, abhängige Schichtzulagen)
Pfeil blau Immobilienobjekte in schlechter Lage oder unrenovierten, schlechten Zustand.

Der Kredit Vergleichsrechner

Egal für was Sie ihre Kreditanfrage verwenden, für eine Autofinanzierung, eine Girokontoumschuldung, eine Baufinanzierung, oder einen Modernisierungskredit, prüfen Sie vorher mit unseren Kredit Vergleichsrechner Ihre monatliche Belastung. Sie können hiermit Planungsbeispiele durchführen und die für Sie optimalste Lösung finden.